En France, la répartition des réparations locatives repose principalement sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations et les dégradations causées par sa faute ou sa négligence.
La liste réglementaire des réparations locatives figure dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Elle concerne notamment les équipements mentionnés au bail et les éléments intérieurs ou extérieurs dont le locataire assure l’usage quotidien.
Le locataire paie les interventions liées à l’usage normal du logement et à son entretien courant. Parmi les exemples les plus fréquents :
Le locataire doit aussi signaler rapidement au propriétaire les dommages ou pannes importants. S’il laisse une fuite s’aggraver sans prévenir, sa responsabilité peut être engagée pour les conséquences supplémentaires.
Le propriétaire doit prendre en charge les réparations qui ne sont pas locatives. Il s’agit notamment des travaux nécessaires pour maintenir le logement en état d’usage, assurer sa décence et remédier à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
Le propriétaire intervient par exemple lorsque la panne provient de l’usure normale d’un équipement, d’une installation défectueuse ou d’un problème structurel. Le remplacement d’une chaudière arrivée en fin de vie, la réparation d’une canalisation encastrée ou la remise en état d’une toiture dégradée par le temps relèvent généralement de ses obligations.
Il doit également garantir au locataire une jouissance paisible du logement et effectuer les travaux qui ne peuvent pas être considérés comme de simples réparations locatives.
La vétusté correspond à l’usure résultant du temps et de l’usage normal du logement. Elle ne peut pas être facturée au locataire. Un mur dont la peinture est passée après plusieurs années, un revêtement de sol usé ou un équipement ancien ne constituent donc pas automatiquement une dégradation imputable à l’occupant.
Une grille de vétusté peut être prévue dans le bail ou définie par accord entre les parties. Elle fixe une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement. Son application permet de tenir compte de l’ancienneté d’un équipement ou d’un revêtement avant d’évaluer une éventuelle somme due.
À l’inverse, un trou important dans une porte, une vitre cassée par un choc ou des taches résultant d’un défaut d’entretien peuvent être mis à la charge du locataire. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie est alors essentielle.
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie servent à comparer précisément l’état du logement. Il est utile d’y faire inscrire des réserves détaillées, de prendre des photographies datées et de conserver les échanges avec le bailleur ou l’agence.
Si des retenues sont effectuées sur le dépôt de garantie, le bailleur doit pouvoir les justifier par des documents, comme des devis, factures ou photographies. Le dépôt doit en principe être restitué dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et dans un délai de deux mois lorsqu’il fait apparaître des dégradations imputables au locataire. Les sommes restant dues doivent être expliquées et justifiées.
Le locataire doit d’abord prévenir le propriétaire par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant la panne ou le dommage et en joignant des photographies. Il ne faut pas cesser de payer le loyer de sa propre initiative, même si le bailleur tarde à intervenir.
En l’absence de solution, une mise en demeure peut être adressée. Pour un litige locatif, les parties peuvent ensuite saisir gratuitement la commission départementale de conciliation dans les situations où elle est compétente, ou utiliser un conciliateur de justice. Le juge des contentieux de la protection peut être saisi en dernier recours. En cas de travaux urgents mettant en cause la sécurité ou la salubrité, il est recommandé de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.
Non. Il doit distinguer la vétusté d’une véritable dégradation et justifier la retenue. Une peinture simplement vieillie par le temps ne suffit pas, à elle seule, à faire supporter l’intégralité du coût au locataire.
Le locataire prend généralement en charge l’entretien courant et les petites réparations accessibles. Le propriétaire intervient si la fuite provient de la vétusté, d’une canalisation encastrée, d’un défaut de construction ou d’un équipement qu’il doit remplacer. Le locataire doit prévenir rapidement le bailleur.
Tout dépend de la cause. Une casse due à une mauvaise utilisation peut lui être imputée. Si l’équipement est hors d’usage à cause de son ancienneté ou d’un défaut non provoqué par le locataire, le propriétaire doit généralement en assurer la réparation ou le remplacement.
Le bail peut rappeler les obligations prévues par la loi, mais il ne peut pas imposer au locataire des réparations qui relèvent légalement du propriétaire. En cas de doute, il faut comparer la clause avec le décret du 26 août 1987 et la loi du 6 juillet 1989.
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