Location immobilière : ce que l’agent prend en charge et ce que vous payez

Le rôle de l’agent immobilier dans une location

Faire appel à un agent immobilier peut simplifier la recherche d’un logement, notamment lorsque le marché est tendu ou que le candidat manque de temps. L’agence agit comme intermédiaire entre le propriétaire et le locataire et peut intervenir à plusieurs étapes de la mise en location.

Ses missions peuvent notamment comprendre :

• l’estimation du loyer et la préparation de l’annonce ;
• la diffusion du bien et la réception des candidatures ;
• l’organisation et la réalisation des visites ;
• la vérification des pièces du dossier ;
• la rédaction du bail et la collecte des signatures ;
• la réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
• la gestion locative après la signature, si le propriétaire souscrit une prestation spécifique.

Il faut distinguer la mise en location, généralement facturée au moment de la signature, de la gestion locative, qui donne lieu à des frais récurrents payés par le bailleur. Toutes les agences ne proposent pas les mêmes services : le détail doit apparaître dans le mandat ou dans le barème affiché par le professionnel.

Quels frais peuvent être facturés au locataire ?

La loi encadre les frais pouvant être partagés entre le bailleur et le locataire. Pour une location d’habitation, le locataire peut être amené à payer une partie des frais liés à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail. Il peut également participer aux frais d’état des lieux d’entrée lorsqu’il est réalisé par un professionnel.

En revanche, les autres frais d’intermédiation, comme la recherche du locataire ou la diffusion de l’annonce, restent à la charge du propriétaire. Le locataire ne doit pas non plus payer de frais pour un état des lieux de sortie amiable réalisé directement entre les parties.

Le site officiel de l’administration rappelle que le montant demandé au locataire doit respecter deux limites cumulatives : un plafond au mètre carré et un montant qui ne peut pas dépasser la part payée par le bailleur pour la même prestation.

Les plafonds d’honoraires applicables

Les montants maximaux dépendent de la zone géographique du logement. Depuis le 1er janvier 2024, les plafonds applicables à la charge du locataire sont les suivants :

Zone du logement	Visite, dossier et bail	État des lieux d’entrée
Zone très tendue	12 € TTC/m²	3,03 € TTC/m²
Zone tendue	10 € TTC/m²	3,03 € TTC/m²
Zone non tendue	8 € TTC/m²	3,03 € TTC/m²

Pour un appartement de 40 m² situé en zone tendue, le plafond théorique est donc de 400 € pour la visite, le dossier et le bail, auxquels peuvent s’ajouter jusqu’à 121,20 € pour l’état des lieux d’entrée. Le total maximal imputable au locataire serait alors de 521,20 €, sous réserve que ces prestations soient effectivement réalisées et que la part du bailleur ne soit pas inférieure.

Ces montants sont calculés sur la surface habitable, et non sur la surface totale annoncée lorsqu’elle comprend une cave, un garage ou d’autres annexes. Pour vérifier le classement d’une commune, il est préférable de consulter le simulateur officiel ou les informations de l’ANIL.

Les points à contrôler avant de signer

Le barème d’honoraires doit être affiché de manière lisible par l’agence et préciser les tarifs TTC, les prestations concernées ainsi que la répartition entre le propriétaire et le locataire. Avant de s’engager, le candidat peut demander un décompte détaillé plutôt qu’un montant global difficile à vérifier.

Quelques contrôles sont particulièrement utiles :

• vérifier la surface habitable retenue pour le calcul ;
• identifier la zone de plafonnement du logement ;
• séparer les frais de mise en location des éventuels frais de gestion ;
• confirmer que l’état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel ;
• refuser les frais non prévus par la réglementation ou facturés au seul locataire.

Une agence peut aussi demander des justificatifs pour apprécier la solvabilité du candidat. La liste des pièces exigibles est toutefois encadrée. Pour constituer un dossier sécurisé, le service public DossierFacile permet de préparer un dossier locatif vérifié et de limiter la transmission d’informations inutiles.

Quelles alternatives à l’agence immobilière ?

Louer directement auprès d’un propriétaire permet souvent d’éviter les honoraires d’intermédiation à la charge du locataire. Le candidat doit cependant prendre en charge lui-même la rédaction ou la vérification du bail, l’organisation des visites, la sélection du dossier et l’état des lieux. Un modèle officiel de contrat et des informations réglementaires sont disponibles sur Service-Public.fr.

D’autres solutions existent selon le besoin :

• consulter des annonces de particuliers et échanger directement avec le bailleur ;
• utiliser une plateforme proposant des outils de constitution de dossier ;
• recourir à un notaire pour sécuriser la rédaction d’un bail ou certains actes, avec une tarification spécifique ;
• confier uniquement la gestion après signature à un professionnel, si le propriétaire accepte cette organisation.

La location sans agence réduit les frais, mais ne supprime pas les obligations légales : diagnostic de performance énergétique, décence du logement, encadrement éventuel du loyer et état des lieux restent à prendre en compte.

FAQ : louer avec une agence immobilière

Le locataire paie-t-il toujours des frais d’agence ?

Non. Les frais peuvent être intégralement supportés par le propriétaire, notamment lorsque le bailleur choisit de ne pas les partager. Lorsque le locataire paie une partie, celle-ci reste soumise aux plafonds légaux.

Les frais d’agence sont-ils négociables ?

Le professionnel doit respecter les plafonds applicables au locataire. Dans cette limite, son barème fixe les montants proposés. La part du bailleur peut être différente, mais le locataire ne peut pas payer davantage que le propriétaire pour une même prestation.

Qui paie l’état des lieux de sortie ?

Lorsqu’il est réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire, l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire. En cas de désaccord nécessitant l’intervention d’un commissaire de justice, les frais suivent des règles particulières et sont partagés selon la procédure applicable.

Peut-on louer sans agence en toute sécurité ?

Oui, à condition de vérifier l’identité du bailleur, le contrat, les diagnostics, les conditions financières et les justificatifs demandés. Aucun professionnel ou particulier ne doit exiger un paiement avant la signature du bail pour simplement réserver le logement.