Encadrement des loyers : villes concernées et vérification du loyer de son bail

Encadrement des loyers et zone tendue : deux règles différentes

L’expression « encadrement des loyers » recouvre deux mécanismes distincts. Cette différence est importante pour savoir si un bailleur peut fixer librement le loyer, appliquer une hausse ou demander un complément.

La zone tendue désigne une commune où la demande de logements est particulièrement supérieure à l’offre. Dans ces communes, la loi du 6 juillet 1989 limite notamment l’évolution du loyer entre deux locataires et lors du renouvellement du bail. Une liste réglementaire fixe les communes concernées. Le classement en zone tendue ne signifie toutefois pas toujours qu’un plafond de loyer au mètre carré est applicable.

L’encadrement renforcé des loyers repose sur un loyer de référence majoré. Le loyer hors charges prévu au contrat ne doit normalement pas dépasser ce plafond, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques particulières du logement. Ce dispositif expérimental a été instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et prolongé par la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat.

Un logement peut donc se trouver en zone tendue sans être situé dans une collectivité appliquant le plafond au mètre carré. Avant de contester ou de négocier un loyer, il faut identifier le régime applicable à l’adresse exacte du bien.

Quelles villes appliquent un plafond de loyer ?

L’encadrement renforcé est mis en œuvre dans plusieurs territoires ayant obtenu une autorisation d’expérimentation. Le périmètre peut correspondre à une commune, à plusieurs communes d’un établissement public de coopération intercommunale ou à un territoire particulier. La liste évolue avec les décrets et les arrêtés préfectoraux ou locaux qui fixent les loyers de référence.

Les principaux territoires concernés sont les suivants :

Territoire	Communes ou périmètre concerné	Point de vigilance
Paris	La commune de Paris	Le loyer de référence dépend notamment du secteur géographique, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non meublé.
Lille	Lille, Hellemmes et Lomme	Ces secteurs disposent de loyers de référence applicables aux locations concernées.
Plaine Commune	Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse	Le périmètre intercommunal ne couvre pas automatiquement les communes voisines.
Est Ensemble	Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville	Le plafond est déterminé selon les caractéristiques du logement et son secteur.
Lyon et Villeurbanne	Les communes de Lyon et de Villeurbanne	Le bail doit mentionner les informations relatives au loyer de référence applicables au logement.
Montpellier	La commune de Montpellier	Le dispositif concerne les locations entrant dans le champ défini par la réglementation locale.
Bordeaux	La commune de Bordeaux	Le plafond est calculé à partir des loyers de référence fixés pour les différents secteurs.
Territoire du Pays Basque	Un périmètre de communes défini par la réglementation applicable au territoire	Il faut vérifier l’adresse dans l’outil officiel ou auprès du service compétent, car toutes les communes du département ne sont pas concernées.

La commune d’implantation ne suffit pas toujours. Un logement situé à proximité immédiate d’une ville couverte peut relever de règles différentes. La vérification doit donc être réalisée avec l’adresse complète, et non avec le seul nom de l’agglomération.

Les collectivités autorisées à expérimenter l’encadrement publient généralement un outil de calcul ou une grille de loyers de référence. Les informations à retenir doivent être celles en vigueur à la date de signature ou de renouvellement du bail. Les références peuvent être modifiées par un nouvel arrêté préfectoral ou par un texte réglementaire.

Comment est calculé le loyer de référence majoré ?

Le plafond n’est pas obtenu en divisant simplement le loyer demandé par la surface du logement. Il repose sur un loyer de référence exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et sur plusieurs critères.

La méthode tient généralement compte des éléments suivants :

• l’adresse ou le secteur géographique du logement ;
• le nombre de pièces principales ;
• l’année ou la période de construction de l’immeuble ;
• le caractère nu ou meublé de la location ;
• la surface habitable ;
• la période de référence des données utilisées.

Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 %. Il constitue le plafond du loyer de base dans le cadre de l’encadrement renforcé. Le montant des charges locatives et, en principe, les éventuels frais liés à la location ne sont pas intégrés dans ce plafond.

Exemple de méthode : si le loyer de référence majoré applicable est de 22 euros par mètre carré et que la surface habitable est de 40 mètres carrés, le loyer de base théorique maximal est de 880 euros par mois. Ce calcul doit être confirmé avec la grille officielle correspondant à l’adresse, à la catégorie du logement et à la date du bail. Il ne faut pas utiliser un montant trouvé pour un appartement voisin présentant une autre époque de construction ou une autre typologie.

Les mentions qui doivent apparaître dans le bail

Dans une zone soumise à l’encadrement renforcé, le contrat de location doit permettre au locataire de comprendre l’origine du loyer demandé. La loi du 6 juillet 1989 impose notamment la mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré applicables au logement, lorsque le dispositif est en vigueur sur le territoire concerné.

Le bail doit également distinguer clairement :

• le loyer mensuel hors charges ;
• la provision sur charges ou le forfait de charges, selon le type de location ;
• le dépôt de garantie ;
• les modalités de révision annuelle, si une clause d’indexation est prévue ;
• le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire lorsque cette information est requise ;
• le montant et la justification d’un éventuel complément de loyer.

Le locataire doit comparer le montant affiché dans l’annonce, le montant figurant dans le bail et celui appelé chaque mois. Une annonce peut présenter un montant charges comprises, alors que le plafond se vérifie sur le loyer hors charges. Cette confusion donne souvent l’impression d’un dépassement qui n’en est pas un, ou masque au contraire une différence réelle.

Le complément de loyer : dans quels cas est-il possible ?

Un bailleur peut, dans certaines situations, appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation qui ne sont pas déjà prises en compte par le loyer de référence. Ce complément s’ajoute au loyer de référence majoré, mais il ne peut pas être justifié par une simple affirmation selon laquelle le logement est agréable ou bien situé.

Le complément doit être indiqué dans le bail et être motivé avec précision. Il ne peut pas servir à contourner le plafond en ajoutant une somme forfaitaire sans rapport avec les caractéristiques du logement.

La loi du 6 juillet 1989 exclut notamment le complément lorsque le logement présente certains défauts ou contraintes, par exemple :

• des sanitaires situés à l’extérieur du logement ;
• des signes d’humidité liés à des infiltrations ou à une mauvaise étanchéité ;
• des fenêtres laissant passer l’air de manière anormale ;
• un vis-à-vis trop proche ;
• des problèmes importants d’exposition à la lumière naturelle ;
• un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, selon les interdictions et restrictions en vigueur.

La liste et l’appréciation doivent être rapprochées des textes applicables à la date du bail. Le locataire qui estime le complément injustifié peut demander des explications écrites et engager la procédure de contestation prévue par les textes.

Vérifier concrètement le loyer de son bail en six étapes

Une vérification sérieuse nécessite de réunir les documents avant de comparer les montants. La démarche suivante permet d’éviter les erreurs de surface, de période ou de régime juridique.

1. Relever l’adresse exacte. Notez la commune, l’arrondissement lorsqu’il existe, et l’adresse complète. Vérifiez que le logement se trouve bien dans le périmètre de l’encadrement renforcé.
2. Identifier le type de location. Un logement loué nu et un logement loué meublé ne relèvent pas nécessairement de la même catégorie statistique. La durée du bail et ses annexes peuvent également différer.
3. Contrôler la surface habitable. Utilisez la surface indiquée dans le bail ou le dossier de diagnostic, et non une surface commerciale ou une surface au sol. Le calcul du plafond se fait normalement à partir de la surface habitable.
4. Relever le nombre de pièces et la période de construction. Ces paramètres figurent dans le bail, le dossier de diagnostic technique ou les documents de copropriété. Une erreur sur l’époque de construction peut modifier le loyer de référence.
5. Consulter la grille ou le simulateur officiel du territoire. Saisissez les données du logement et conservez une copie du résultat, avec la date de consultation. Les montants peuvent être actualisés.
6. Comparer les montants hors charges. Multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable, puis comparez le résultat au loyer de base prévu au bail. Ajoutez séparément le complément de loyer, s’il existe, et vérifiez sa justification.

Un écart ne signifie pas automatiquement que le bail est irrégulier. Il peut provenir d’un complément légal, d’une erreur de surface dans les documents consultés ou de l’application d’un régime différent. Il faut d’abord demander le détail du calcul au bailleur ou à l’intermédiaire chargé de la location.

Que faire si le loyer semble dépasser le plafond ?

Le locataire doit conserver le bail, l’état des lieux, l’annonce, les échanges écrits, les quittances et le résultat du simulateur. Ces documents permettent de comparer les informations données au moment de la location avec celles du contrat signé.

La première étape consiste à adresser une demande écrite au bailleur. Le courrier peut rappeler le loyer de référence majoré obtenu, la surface utilisée, le montant du loyer hors charges et, le cas échéant, l’absence de justification du complément de loyer. Il est préférable de demander une réponse détaillée plutôt que de cesser unilatéralement de payer une partie du loyer. Une retenue décidée sans procédure peut créer un impayé et fragiliser la situation du locataire.

Selon le territoire, la contestation peut être portée devant la commission départementale de conciliation, auprès d’une commission compétente localement, ou par une procédure administrative spécifique. Les modalités ne sont pas identiques partout. Le locataire doit se reporter aux indications de la préfecture, de la collectivité compétente ou du texte ayant instauré l’expérimentation.

Une saisine du juge des contentieux de la protection peut être nécessaire lorsque le désaccord persiste. La prescription et les délais applicables dépendent de la nature de la demande. Pour un dossier complexe, notamment en présence d’un complément de loyer, d’un renouvellement ancien ou d’une erreur de surface, un conseil juridique peut aider à qualifier la demande.

Les autres règles à vérifier dans un bail en zone tendue

Même lorsque la commune applique l’encadrement renforcé, d’autres règles peuvent influencer le montant demandé.

La révision annuelle par l’IRL. Une clause du bail peut prévoir une révision annuelle fondée sur l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Cette révision ne permet pas de dépasser durablement le loyer de référence majoré applicable. Les logements classés F ou G font l’objet de restrictions spécifiques sur la révision et l’augmentation du loyer, selon le calendrier et les conditions prévus par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Le loyer du précédent locataire. Dans les communes en zone tendue, le nouveau loyer n’est pas toujours libre lorsque le logement était loué récemment. Le bail doit, dans les cas prévus par la loi, reprendre le montant du dernier loyer. Des exceptions existent notamment après une période de vacance, en cas de travaux répondant à certaines conditions ou lorsque le loyer précédent était manifestement sous-évalué.

Le logement décent. Le respect du plafond ne rend pas un logement conforme aux critères de décence. Les installations électriques ou de gaz dangereuses, les problèmes d’étanchéité, l’humidité persistante et les performances énergétiques insuffisantes peuvent relever d’autres obligations. Une anomalie électrique ou gaz doit être examinée par un professionnel qualifié, surtout lorsqu’elle présente un risque pour les occupants.

Les charges locatives. Elles ne doivent pas être utilisées pour dissimuler une partie du loyer. Le bail doit préciser si les charges sont récupérées par provisions avec régularisation ou sous forme de forfait lorsque ce régime est autorisé.

FAQ sur l’encadrement des loyers

L’encadrement s’applique-t-il à toutes les villes en zone tendue ?

Non. La zone tendue impose principalement des règles sur l’évolution du loyer et le préavis, tandis que l’encadrement renforcé fixe un plafond calculé à partir d’un loyer de référence majoré. Il faut vérifier le dispositif attaché à la commune exacte du logement.

Le plafond inclut-il les charges locatives ?

Non, le plafond porte sur le loyer de base hors charges. Les charges, le dépôt de garantie et les frais autorisés doivent être distingués. Le bail et les quittances doivent permettre cette lecture séparée.

Un complément de loyer est-il toujours autorisé au-dessus du loyer majoré ?

Non. Il doit correspondre à des caractéristiques particulières du logement, être mentionné et motivé dans le bail, et ne pas être exclu en raison de défauts ou de certaines caractéristiques réglementairement incompatibles.

Que faire si le bail ne mentionne pas le loyer de référence ?

Demandez par écrit au bailleur les références utilisées et conservez sa réponse. L’absence d’une mention obligatoire peut constituer un élément de contestation, mais elle ne permet pas de modifier seul le montant payé. Une commission compétente ou le juge peut être saisi selon la procédure applicable.

Le loyer peut-il augmenter au renouvellement du bail ?

Une hausse n’est possible que dans les conditions prévues par la loi, notamment en cas de révision prévue au contrat ou de loyer manifestement sous-évalué. Dans une ville soumise à l’encadrement renforcé, le nouveau montant doit également respecter le plafond en vigueur, sous réserve des règles applicables au complément de loyer.